为何存量房贷利率下调这么难?

时间:2023-08-05 10:11:48     来源:谭浩俊


(相关资料图)

在国家发展改革委、财政部、中国人民银行、国家税务总局8月4日联合合召开的新闻发布会,中国人民银行货币政策司司长邹澜表示,近年来,企业贷款利率下降成效明显,未来还将继续发挥好贷款市场报价利率改革效能和指导作用,指导银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。

企业贷款利率下降,是不容置疑的事实,且不仅贷款利率下降,存款利率也同步下降。一定程度上,存款利率比贷款利率下降幅度更大。只有一项利率,一直“坚守”在高位,且面对舆论和公众的强烈呼吁,仍然纹丝不动,那就是个人住房贷款利率。虽然从近一段时间以来管理层的表态来看,似乎有一些调整的迹象,但是,在没有做出正式调整前,“房奴”们仍然心中无底,仍然需要按照高利率支付房贷利息,以至于他们仍然在通过各种手段置换贷款,以降低利息负担。

有点难以理解的是,自进入到降息通道以来,无论是存款利率还是贷款利率,都已经有过多次下调。与购房者密切关联的房贷利率,也下调过多次,导致贷款利率与此前“优惠”的房贷利率出现了倒挂。而应当同步下调的房贷利率,却在银行的“坚守”中,死死守卫在原来的高利率上。

于是,很多人在问,为什么新的贷款政策,包括房贷政策,利率都能一调再调,而存量房贷利率却纹丝不动呢?难道存量住房贷款不是贷款吗?存量住房贷款利率调整有这么难吗?技术上不能操作吗?

显然,与存量住房贷款利率能不能操作、如何操作没有任何关系,而是与银行利益密切相关。因为,存量房贷都是银行的既得利益,是银行已经记在账上、挂在银行管理人员业绩本上、与银行工作人员绩效挂上钩的贷款,由此产生的息差,也已经记录到银行的成绩簿上,甚至已经把绩效兑付给了员工。如果降低贷款利率,就等于减少银行利润,此前已经兑现的绩效等怎么办?收回,不大现实。不收回,就会形成缺口。于是,就想着用拖的方式避免出现政策调整现象。

更重要的是,个人住房贷款是相对安全的一种贷款,只要没有突发事件发生,正常情况下,个人住房贷款都是安全的。即便遇到断供等方面的问题,银行也完全有能力迫使“房奴”就范。否则,就会通过司法机关追究拖欠者责任,并将贷款者列入“黑名单”。自然,也就极少有人愿意去“失信”了。这样的优质贷款,自然会让银行紧抓不放,更别说“房奴”们还站在高利率平台上。

相较于这些存量房贷,新增贷款则就很难说了。首先,还有没有居民愿意购房贷款,有多少居民愿意当“房奴”,已经越来越难以判断了。如果再不把贷款利率降下来,对银行来说,贷款发放就会有问题。别看个人房贷单笔数量不大,汇总起来,就是一笔巨大的贷款,而且是年年有利息进账的长期贷款,最少都有10年,长的达到30年,真正的一劳永逸。对银行来说,自然是求之不得,迫切需要增加这方面的基数了。其二,存量房贷已经既成事实,不需要烦心,就算最终调整利率,对银行来说,也是稳赚不赔,只是赚的利息少一点而已;第三,受居民住房观念转变的影响,愿意贷款买房的居民比例下降,增量房贷的上升空间变小,因此,需要通过政策调整、利率下调来吸引居民购房。如果购房者增加了,房贷增多了,对银行来说,优质贷款规模也扩大了。

正是因为存量房贷是银行已经放在口袋里的利益,增量房贷则有许多不确定性,钱仍在居民口袋里,会不会贷款的主动权掌握在居民手中。自然,银行对增量贷款的关心度就要远高于存量贷款了,如果能够拖到舆论和公众不再关注存量房贷利率,那才是银行最喜欢看到的现象。于是,存量房贷利率下调难,也就十分正常了。

不过,也不要有什么不好理解的。何止是存量房贷利率,通信资费不也是争论了多少年,最终还是在中央直接发话的情况下才下调的,且下调过程也是慢吞吞,下调幅度更是剥笋一样,一层一层剥了多少年。因为,对既得利益,垄断行业都是紧抓不放的,要从他们手中争取到一些利益,难度实在太大。因此,希望存量房贷利率下调不要让“房奴”们等太久。

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